선거철이 다가오며 주택 정책에 대한 대중의 관심이 높아지고 있다. 주택 정책은 크게 비도시지역을 도시지역으로 개발하는 신개발과 기존 도시지역을 재정비하는 도시재생으로 나눌 수 있다. 두 정책의 차이점을 알아보기 위해 최창규 도시대학원 교수를 만나 이야기를 나눴다.

주택 정책은 국민의 삶과 직결돼

주택 정책은 1970년대부터 대중의 관심을 받기 시작했다. 당시 급격한 산업화와 함께 도시화가 진행되며 소득증가와 서울로의 인구 집중이 이뤄졌다. 이후 서울의 주택 부족 문제가 대두되며 주택 정책에 대한 사람들의 관심이 높아지기 시작했다. 최 교수는 "주택은 주거 안정과 관련이 있고 개개인 재산의 상당 부분을 차지하고 있기에 국민들은 해당 정책에 민감하게 반응할 수밖에 없다"고 말했다.

주택 정책은 대상지의 용도지역에 따라 신개발과 도시재생으로 구분된다. 비도시지역에 개발이 이뤄지는 경우를 신개발이라 하고, 기존 도시지역의 물리적 혹은 비물리적 환경 개선이 이뤄진다면 도시재생이라 볼 수 있다. 이는 법상 용어 구분에 해당하며 개념적인 이해는 다를 수 있다.

신재생, 대량공급 가능하나 교통체증 유발도

신개발은 단기간에 주택 대량 공급이 가능하다. 어느 정도 수요를 예측해 주택을 공급할 수 있는 것이다. 최 교수는 "인구 증가율은 지속해서 감소하고 있지만, 주택을 원하는 가구와 인구는 한동안 증가할 것"이라며 "신개발은 도시재생보다 늘어난 주택 수요에 빠르게 대응할 수 있는 장점이 있다"고 말했다.

신개발지는 기존 도심과 달리 업무지역 및 기반시설이 미비한 경우가 많아 해당 기능을 기존 도심에 의존할 수밖에 없다. 신개발로 인해 외곽으로 주거지가 확산하면 기존 도심으로 유입되는 교통량이 증가해 교통체증을 유발하며, 도시 외연적 확장을 유발한다는 단점이 있다.

최근 3기 신도시 등 신개발 정책의 등장은 주택 가격 급등과 관련이 있다. 정부는 지속해서 오르는 주택가격을 안정화하기 위해 뒤늦게 신개발이라는 카드를 꺼낸 것이다.

도시재생, 기존 도심의 고밀 개발 가능하지만 진행속도가 느려 

현행법상 도시재생은 물리적 환경을 개선하는 정비사업과 비물리적 재생사업을 모두 포함한다. 정비사업의 경우 지가가 높은 도심 지역을 고밀 개발함으로써 물리적 환경 개선과 부족한 주택을 공급할 수 있다. 비물리적 재생사업의 경우 기존 도시 내 커뮤니티를 활성화하는 등 사회 경제적 이득을 발생시킨다. 최 교수는 "도시재생은 기성 시가지의 주요 기반시설을 이용할 수 있고 장거리 출퇴근 통행을 줄일 수 있다는 장점이 있다"고 말했다.

신개발은 그린벨트 등 개발이 진행되지 않은 곳을 대상으로 시행하지만, 정비사업은 기존 도심을 대상으로 진행한다. 이 때문에 거주민, 조합, 지자체 등 여러 이해관계가 있어 신개발보다 진행속도가 느리다. 비물리적 도시재생은 정책 효과가 나타날 때까지 오랜 기간이 소요되고 지속적인 예산 투입과 관리가 필요하다는 단점이 있다.

주택 정책은 장기적 방향으로 이뤄져야

신개발과 도시재생은 정책적 차이를 고려해 적재적소에 시행해야 한다. 최 교수는 "신개발은 기존 도심과의 교통망 계획과 기반시설을 함께 고려해 장기적인 방향으로 이뤄져야 할 것"이라고 말했다. 이어 그는 "도시재생도 단기적 성과를 위해 진행하는 것이 아닌 진정한 도시 커뮤니티 활성화를 위한 정책으로 거듭나야 할 것"이라고 덧붙였다.